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Medidas ante un vecino moroso

/SUPLEMENTO M
ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Medidas ante un vecino moroso
GLORIANA GÓMEZ | ggomez@nacion.com

No es de extrañar que dentro de una comunidad de condóminos, haya algún vecino que se “resista” a pagar su correspondiente cuota mensual de mantenimiento. Si bien, el importe de las mensualidades normalmente oscila según el número de vecinos y los servicios contratados por la administración del condominio, el impago reiterado de un condómino puede llegar a alcanzar una cantidad considerable si no se toman las medidas del caso.

Surge entonces la gran pregunta: ¿Qué hacer ante un vecino moroso? La Ley reguladora de la propiedad en condominio (N° 7933) reconoce la coexistencia de un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio delimitado –construido o no–, y un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos y servicios del condominio. Así, explica el abogado y notario Jaime Eduardo Barrantes, los condóminos que se sometan a este régimen especial, están obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes del condominio. “En consecuencia, es obligación de todo condómino mantener al día sus respectivas cuotas de mantenimiento para hacer efectivo el goce de los bienes y servicios comunes a todos los condóminos, ocupantes y visitantes”, amplía el experto. Cabe destacar que, según la ley, los gastos generales no son imputables a una o varias fincas, sino a todas en conjunto y los individualizados (como ascensores de acceso individual para uno o varios pisos) incrementarán la cuota general en la proporción que corresponda.

“El artículo 20 de la ley N° 7933, es claro al señalar que, en caso de falta de pago de la o las cuotas de mantenimiento, la finca filial responderá por el importe correspondiente a favor de su acreedor: el condominio”, sostiene Barrantes.
Recientemente, agrega, la Sala Constitucional –mediante voto 11273-07– reiteró la constitucionalidad de la Certificación de Contador Público Autorizado, que se indica en el artículo 20, como el título base para exigir judicialmente el cobro de las cuotas no pagadas.

Medidas. Para Lilliana Valverde, de la empresa Servicios Integrados para Condominios (Sicsa), el pilar de una buena administración de un condominio es hacer que todos los condóminos tengan sus cuotas siempre al día.
“Si hay morosidad o problemas de pago, ya sea de uno o más condóminos, peligra la buena administración, el disfrute de los servicios y las áreas comunes, pero, aún más, la plusvalía del condominio”, añade.  Tanto Valverde como Barrantes, coinciden en que todo condominio debe tener medidas para prevenir la morosidad y para incentivar al moroso al pago de su deuda.

Muchas de ellas pueden ser tomadas por la Asamblea de Condóminos o incluso por la misma administración.
A criterio de Valverde, el primer paso que podrían dar los afectados ante el impago de uno o varios condóminos es acudir a la Asamblea, para que esta identifique claramente al dueño registral de la filial, que es por ley, el responsable de hacer el pago de las cuotas de mantenimiento.

Lo segundo, amplía Valverde, es hacer recordatorios mes a mes del pago de la cuota de mantenimiento, la cual deberá cancelarse en la cuenta del condominio o, en su defecto, como determinen los condóminos.
“El siguiente paso es llevar un récord claro y ordenado de los morosos, es decir, de las personas que no pagan dentro del plazo que, por lo general, establece el reglamento de constitución del condominio para que lo hagan. Acto seguido, la administración deberá enviar otro recordatorio al condómino moroso, no solo haciéndole saber que del pago de su cuota dependen los servicios que tiene y goza el condominio; sino también de las consecuencias legales que su no pago implica: cobro judicial, remate de la propiedad, y pago de costas procesales y personales de un eventual juicio”, explica la abogada.

Barrantes, por su lado, señala que se han dado casos en los que la administración – ante el impago del condómino– suspende ciertos servicios esenciales como la electricidad. “En tal situación, la Sala Constitucional ha declarado con lugar un recurso impuesto (sentencias 7197-06 y 1791-05), condenando a la administración al pago de daños y perjuicios”.

Evitar juicios. Hay otros mecanismos que se pueden implementar antes de llegar a un juicio por morosidad. Así, por ejemplo, apunta Valverde, lo idóneo es hacer un cobro extrajudicial y llegar a un arreglo de pago satisfactorio para el condominio, el cual –incluso– puede ser sometido a conocimiento de la Asamblea de Condóminos. “Esto no solo por razones de conveniencia para las partes; si no también para que prevalezca el principio de armonía y paz”, enfatizó. La abogada puso hincapié en la importancia de obligar a la administración a rendir cuentas, ya sea mensuales o trimestrales, a la comunidad de vecinos; lo mismo que en pagar un contador para que lleve un control de los ingresos y egresos del condominio. “En tema de dineros de terceras personas, y su administración, la transparencia y claridad es esencial para no dar paso alguno a cuestionamientos”, dijo. A criterio de los consultados, conviene recordar que el condominio es una entidad jurídica, nacida con el único fin de amparar el régimen de este tipo de propiedad, y conservar los bienes y servicios comunes que en él se encuentran. “Si hay problemas de pago, el moroso se beneficia de la cuota de los demás, porque ella le permite disfrutar de los bienes y servicios comunes; pero los que pagan se ven perjudicados, ya que el incumplimiento de pago por parte del moroso, puede ocasionar la quiebra de los servicios y el goce de las áreas comunes”, concluyó Barrantes.

NORMAS QUE DEBEN ACATARSE La Ley reguladora de la propiedad en condominio , Ley N° 7933, de forma general y abstracta ha señalado la obligación ineludible de los condóminos de pagar los gastos por administración, áreas comunes y servicios para garantizar el régimen y gozar de esas áreas de forma normal. El artículo 20 señala que la cuota condominal, así como sus multas e intereses, constituyen un gravamen hipotecario sobre la finca filial. Esto quiere decir que el condómino que no paga puede verse en el peligro no solo de enfrentar un proceso judicial de su propiedad, sino de perderla en un remate.Si el condómino quiere salvar su propiedad no solo deberá pagar lo adeudado, sino las costas del proceso: gastos de abogado y costos del juicio: timbres, copias, cobro de la certificación del contador público, etc.En aquellos casos, cuando no existe administrador, uno o varios propietarios pueden ejecutar los actos necesarios de conservación y cobrar a los demás condóminos el monto correspondiente, previa demostración mediante certificación de CPA, pero el artículo no indica afectación de la finca en este caso.Recuerde que ningún condómino puede alegar ignorancia a la ley, es decir, argumentar que no paga porque no sabía que esa era la cuota o porque quien le vendió la propiedad no le advirtió nada al respecto. El pago de la cuota ordinaria como gasto común está establecida por ley.Fuente: Licenciados Jaime Eduardo Barrantes ( jaimeb@quiroslaw.com ) y Lilliana Valverde ( sicsa_mlm@racsa.co.cr ).