En ese sentido, quisiera ver si usted me puede ayudar a responderme estas preguntitas por este mismo medio:
1. ¿Cómo afecta a la estabilidad económica de un condominio el hecho de que haya uno o más copropietarios irresponsables con el pago de la cuota condominal? La afecta en un 100% ya que en muchos casos el presupuesto de los condominios es tan ajustado es decir lo que se gasta o se aprobó como presupuesto ordinario es lo que se paga mes a mes por los servicios ; que si un condómino no paga pueden quedarse muchos servicios sin pagar; muchos de los cuales son absolutamente necesarios y la razón de ser y vivir bajo este regimen de propiedad tales como el servicio de seguridad; igualmente los condóminos pueden sufrir menoscabo en el disfrute de los bienes comunes: por ejemplo si a la piscina no se le da el mantenimiento adecuado o a los ascensores no pueden usarse o se desgastan, y no digamos si llegaren al corte de agua o electricidad de los bienes comunes por su no pago . Hay que recordar que un condominio en una entidad jurídica nacida con el único fin de amparar el regimen de este tipo de propiedad y para mantener y conservar los bienes y servicios comunes que hay en éste ; por lo que no es una entidad que lucre. Considero que el pilar de una buena administración en un condominio es hacer que todos los condóminos paguen sus cuotas al día; para por decirlo así: “ el barco no se hunda”; de hecho como repito si hay morosidad o problemas de pago ya sea de uno o más condóminos peligra la buena administración disfrute de los servicios y áreas comunes y por ende la propiedad inversión y plusvalía del condominio. Igualmente la forma de contribución pasiva y vital que se le pide a un condómino es pagar a tiempo su cuota para ser considerado en principio “ un buen condómino”.
2. ¿Qué se puede hacer cuando en un condominio se presentan este tipo de problemas? Esto creo que lo responda en el punto 3 de manera detallada ; lo importante es crear la conciencia condominal de que vivir bajo ese regimen implica una cuota de mantenimiento que hay que pagar y punto y que su no pago le puede afectar no solo al moroso sino al resto de los condóminos y a su inversión. Poner la “ casa en orden” y las cuentas claras; es decir hacer un presupuesto que el mismo sea aprobado en una Asamblea legalmente válida y que de allí salga la cuota mantenimiento. Por otro lado algo que no le gusta a nadie cobrar de todas las maneras posibles, hablar y contactar al condómino moroso para que explique las razones de su no pago; tener un canal abierto de comunicación constante. Si las finanzas son muy débiles crear fondos de reserva emergentes en caso de hacerle frente al “ hueco” financiero que representa dentro del presupuesto el no pago de uno o varios condóminos.
3. ¿Cuáles son las acciones que le competen a la Administración o, en su defecto, a la Asamblea de Condóminos para tratar de poner orden y minizar los conflictos entre vecinos?
a-Lo primero que hay que hacer y debe hacer un administrador o una Asamblea es identificar de manera clara el dueño registral de la filial que es por ley el responsable de hacer el pago de las cuotas de mantenimiento; con ello me refiero a estar no solo bien documentados ( estudios de registro de cada filial) sino enterados de la dirección , correo electrónico, teléfonos del dueño de la filial; caso contrario proceder a la investigación.
b-Lo segundo es hacer recordatorios mes a mes del pago de la cuota de mantenimiento, la cual deberá de cancelarse en la cuenta del condominio o en su defecto como determinen los condóminos.
c-Otra es llevar un record claro y ordenado de los morosos es decir personas que no pagan dentro del plazo que por lo general establece el reglamento de constitución del condominio para que lo hagan; acto seguido enviar otro recordatorio al condómino moroso no solo haciéndole conciencia de que del pago de su cuota dependen los servicios que tiene y goza el condominio y de los intereses y multas que genera su no pago a tiempo sino de las consecuencias legales que su no pago implica ( cobro judicial, remate de la propiedad, pago de costas procesales y personales de un eventual juicio).
d- antes de llegar a un juicio es importante hacer un cobro extrajudicial y llegar a un arreglo de pago satisfactorio para el condominio el cual incluso puede ser sometido a conocimiento de la Asamblea de Condóminos, ello no solo por razones de conveniencia para las partes sino para que prevalezca el principio de armonía y paz condominal.
e- Finalmente y en esto he insistido bastante hay muchos condóminos que no pagan la cuota porque creen que el monto de la misma salió de la nada o es caprichosa; así que se debe informar al condómino si pregunta o si tiene dudas el porqué del monto de la cuota y que fue aprobada en base a un presupuesto que se hizo de manera consciente , buscando los mejores servicios para el condominio y los más convenientes.
f- Obligar a la Administración a rendir cuentas ya sea mensuales o trimestrales o pagar un contador para que lo haga ya que en tema de dineros de tercero y su administración la transparencia y claridad es esencial para no dar paso alguno a cuestionamientos.
4- ¿Qué dice la Ley respecto a este tema? La Ley establece en el artículo 20 que la cuota condominal así como sus multas e intereses constituyen un gravamen hipotecario sobre la finca filial: lo cual quiere decir que el condómino que no paga puede verse en el peligro de no solo de enfrentar un proceso judicial de su propiedad sino de perderla en un remate; y que si quiere salvar su propiedad tendrá no solo que pagar lo adeudado sino que las costas del proceso: gastos de abogado y costos del juicio: timbres, copias, cobro de la Certificación del Contador Público de lo debido; etc. Es importante establecer aquí que el responsable por el pago de la cuota de mantenimiento es como dije más adelante y así lo establece la ley el dueño de la propiedad; es decir si el éste conviene con el inquilino en que será él quien paga la cuota en caso de no pago quien responde por la misma es el dueño. Igualmente nadie puede alegar ignorancia a la ley es decir argumentar que no paga porque no sabía que esa era la cuota o porque quien le vendió la propiedad no le advirtió nada al respecto o le habló de otro monto de cuota; ya que el pago de la cuota ordinaria como gasto común esta establecida por ley. Importante destacar que es tal la relevancia del tema para la buena marcha y subsistencia de un condominio que el legislador trasladó al adquirente de una filial responsabilidad solidaria por lo adeudado en cuotas de su antiguo dueño. ( artículo 21 de la Ley de Propiedad en Condominio)
Lic. Lilliana Valverde Mora Servicios Integrados para Condominio ( SICSA)
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